Powódź jako zdarzenie nagłe i nieoczekiwane wstrząsnęła lokalnymi rynkami nieruchomości.
Wraz z upływem czasu coraz częściej stawiane jest pytanie, jaki będzie wpływ powodzi na ceny nieruchomości na terenach nią dotkniętych.
Powtórka z 1997 roku?
Myślę, że punktem odniesienia mogą być zdarzenia z 1997 roku, albowiem scenariusz z tamtych lat zapewne się powtórzy.
Jako mieszkanka Wrocławia pamiętam powódź tysiąclecia. Dwa lata późnej rozpoczęłam pracę w nieruchomościach, w czasie, gdy wspomnienia wielkiej fali były jeszcze świeże.
Przez okres pierwszych kilku lat od powodzi obrót na terenach najbardziej nią dotkniętych praktycznie nie istniał. Dotyczyło to całych obszarów takich, jak choćby wrocławskie osiedla Kozanów, Pracze Odrzańskie czy Widawa.
Ludzie unikali zakupów w tych rejonach. Po upływie około pięciu lat klienci zaczęli zapominać i powoli wracali do zakupów na wykreślonych z listy osiedlach.
Wszystko wróciło do normy, co szczególnie widać było po rynku pierwotnym i deweloperach, którzy zaczęli intensywnie budować swoje inwestycje tuż przy rzekach.
Deweloperzy zaczęli się chwalić tym, że budują osiedla z widokiem na rzekę, że są tramwaje wodne, a pamięć tamtej powodzi jakby przestała w społeczeństwie istnieć.
Bliskość rzeki wskazywana była jako zaleta.
Obszary popowodziowe-trzy sektory.
Aktualnie możemy mówić o trzech sektorach, jeśli chodzi o nieruchomości z terenów popowodziowych.
Tereny zalane
Pierwszy, to tereny zalane, zniszczone przez wodę. Mam na myśli takie duże obszary w Kłodzku, Stroniu Śląskim czy Nysie. Sprzedaż nieruchomości zalanych przez powódź przez najbliższe lata będzie bardzo trudna, nawet jeśli budynki przejdą osuszanie i generalne remonty. Woda wywołuje szkody niewidoczne na pierwszy rzut oka, wpływa na konstrukcje budynków i kupujący będą bali się skutków rozłożonych w czasie. Ceny takich domów czy mieszkań będą musiały ulec znacznej obniżce, jeśli właściciele z jakiś powodów zdecydują się na sprzedaż. Podobna sytuacja będzie z działkami.
Tereny zagrożone zalaniem
Drugi sektor to nieruchomości z obszarów zagrożonych powodzią, które ostatecznie nie ucierpiały. Te lokalizacje będą również trudniejsze do sprzedaży. Przykładem są wrocławskie osiedla Marszowice czy Stabłowice, dynamicznie rozwijające się w ostatnich latach. Kupujący mieszkania w takich miejscach w ogóle nie myśleli o zagrożeniu powodziowym, aż do września 2024 roku. Widok worków z piaskiem ułożonych wzdłuż głównych ulic na długo pozostanie w pamięci nie tylko mieszkańców takich terenów, ale i potencjalnych kupujących. Sprzedaż nieruchomości z tego sektora, zwłaszcza działek, domów, mieszkań na parterach i niższych piętrach, na pewno będzie trudniejsza, a ceny ulegną korekcie, oczywiście znacznie mniejszej, aniżeli ceny nieruchomości zalanych.
Można przypuszczać, że sprzedający będą zachwalać takie tereny jako bezpieczne, które przecież uniknęły powodzi, jednak przekona to tylko część kupujących.
Tereny bezpieczne
Trzeci sektor to tereny bezpieczne, bez zagrożenia powodzią. Myślę tutaj o na przykład wrocławskich Krzykach, na których większość osiedli jest oddalona od rzeki. Już dziś słyszę od właścicieli argumenty przemawiające za podwyższeniem cen ich nieruchomości. Dzwonią i mówią „Proszę dopisać w ogłoszeniu, że mój dom jest położony w miejscu, gdzie nie było powodzi”.
Zatem możemy spodziewać się różnicowania cen w zależności od tego, gdzie jest położona nieruchomość. Należy jednak pamiętać, że tak jak w 1997 roku, jeśli żadne podobne zdarzenie nas nie zaskoczy, pamięć o wielkiej wodzie minie. Po kilku latach ludzie będą coraz rzadziej pytać o to, czy dana nieruchomość była zalana, a bliskość rzeki stanie się znów zaletą.
Rady eksperta
Moja rada dla właścicieli zalanych terenów- nie musisz sprzedawać nieruchomości, nie rób tego teraz. Przeczekaj najtrudniejszy czas.
Moja rada dla inwestorów: mając w pamięci scenariusz sprzed ponad 20 lat, warto rozglądać się za tańszymi nieruchomościami, oczywiście po zbadaniu ich stanu technicznego. Ich ceny kiedyś powinny się wyrównać z resztą rynku.
Rynek najmu
Pytanie, co się stanie z osobami poszkodowanymi przez powódź, którzy nie mogą wrócić do swoich domów. Czy zasilą oni w sposób odczuwalny rynek najmu? Myślę, że takie zjawisko nie grozi nam w wielkiej skali. Takie osoby zostały pozbawione całego dobytku, w tym środków finansowych, więc będą mieszkać u rodziny, znajomych lub skorzystają z doraźnej pomocy państwa. Patrząc na doświadczenia z kilku miesięcy po wybuchu wojny w Ukrainie, obawiałabym się, czy właściciele nie będą chcieli celowo podwyższać cen wynajmu lokali, wykorzystując trudną sytuację ofiar powodzi. Nie widzę tutaj prawnej możliwości wkroczenia państwa w zakresie regulacji cen najmu, albowiem stan klęski żywiołowej, który hipotetycznie dawałby taką możliwość, ogłaszany jest tylko na czas jednego miesiąca. Należy liczyć na uczciwość właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem.
Inwestycje deweloperskie
Co do rynku deweloperskiego, inwestycje rozpoczęte będą kontynuowane, a czas realizacji będzie się zapewne zbiegać z zanikaniem pamięci o powodzi. Mieszkania gotowe do sprzedaży zostaną podporządkowane ogólnym regułom, o których pisałam wcześniej.
