Po opublikowaniu interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej głośno zrobiło się w temacie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży gruntów dokonywanych przez prywatnych właścicieli. Temat stał się na tyle gorący, że wielu właścicieli gruntów w obawie przed opodatkowaniem zamierza w ogóle rezygnować ze sprzedaży ziemi.
Czy burza, która wybuchła jest uzasadniona? Dokonałam analizy powołanych przez autora artykułu orzeczeń. Uważam, że treść orzeczeń nie zmienia sensu dotychczasowych interpretacji, a dotyczy kwestii udzielanych przez właścicieli pełnomocnictw.
Zarówno interpretacja podatkowa z dn. 28.12.2020r. o numerze 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ, jak i interpretacja podatkowa z dn. 7.01.2021r. o numerze 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS, dotyczyły sytuacji, gdy osoby sprzedające grunty udzieliły pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej sprzedawanej nieruchomości. W pierwszej sprawie właściciele udzielili szerokiego pełnomocnictwa, m.in. również do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy wod-kan oraz energetycznego, czy wykonania badań geotechnicznych gruntu. Na tej podstawie właściciele uznali, że osobiście nie podejmują żadnych działań, które by pozwalały zakwalifikować ich jako podatników w świetle ustawy podatkowej. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej miał inne zdanie na ten temat- przyszły nabywca działając na podstawie pełnomocnictwa, w istocie działał za mocodawcę, a zatem wszelkie jego działania należy przypisać właścicielom działek. I to z tych powodów zostały one ocenione jako działalność gospodarcza. Nie z powodu zaostrzenia interpretacji organów podatkowych.
Poniżej fragmenty uzasadnienia interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
“Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Należy przyjąć, że w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem “podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność “handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”
“(…) należy uznać, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię działki gruntu nr …. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez Kupującego to wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni, bowiem jak wskazano wyżej udzieliła Ona Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w jej imieniu. Oznacza to, że w celu sprzedaży działki gruntu nr …. będzie podejmowała Ona pewne działania w sposób zorganizowany. Pełnomocnik dokonując działań zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem uatrakcyjni przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Wnioskodawczyni. W efekcie wykonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy zatem uznać, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki nr …. na podstawie ww. działań oraz czynności nie będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.
W ocenie tut. Organu Wnioskodawczyni wprawdzie nabyła przedmiotową działkę do majątku osobistego oraz do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielonego pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego w imieniu Wnioskodawczyni mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”
Podsumowując- udzielając pełnomocnictwa pamiętaj, że działania Twojego pełnomocnika będą traktowane jak Twoje własne.
